Тихомълком последните 10 години банките подготвиха законодателството за очаквания спад в цените на недвижимите имоти. Приети са както изцяло нови закони, така и промени в съществуващите. Тук описвам една от новите насоките на развитие на съдебните практики, която дава възможност на банките да развалят продажби на недвижими имоти, извършени от потребителя в предходни години.

Хубаво е, когато по-голямата част от хората вече осъзнават, че кризата е тук, но още не се е развихрила. Разбира се, това можеше да стане с фалита на английския туроператор „Thomas Cook”, но това което научих от предходните кризи е, че те се „отприщват” при съгласувана практика на големи играчи. Помните „Лемън Брадърс”, които бяха оставени да фалират, но AIG бяха спасени.

Така и тази криза ще бъде отприщена не когато е логично, а когато големите играчи се приготвят за този момент. Банкерите може и да са нагли, но в никакъв случай не са глупави.

Ако не внесем 100 000 мигранти следващата година за да запълнят 24% празни жилища в София и Бог знае колко пустеещи по провинцията, имотния срив ни е в кърпа вързан. И банките го знаят. Вече 10 години работят за този момент.

Има няколко ключови законови промени, които остават скрити за кредотискателите и обществото. Те се правят по различно време, в различни закони, но винаги касаещи банковата дейност и затова не могат да бъдат засечени от практически всички кредитни консултанти (то пък едни консултанти…).

Ще се опитам да нахвърлям няколко банкови схеми, появили се последните 10 години, следствие на законодателни промени. Правя уговорката, че няма да влизам в законодателни детайли, а ще се придържам към икономическата логика, която е в основата на банковата дейност.

Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители

Този закон е обнародван през 2016 г. без особено дебатиране. Една от основните тези, които той успява да прекара е, че на кредитоискателите се дава избор дали да гарантират кредита с цялото си имущество или само с ипотекирания имот, предмет на сделката. Това е чл. 24 от този закон, чиято икономическа логика е спорна, но от юридическа гледна точка решава един основен проблем в банковите дела – индивидуалното договаряне на кредитите.
Освен това, той препраща към чл. 133 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)*, който играе ключова роля в подготовката на банките за предстоящата криза.

Реално погледнато кредитоискателят няма избор дали да гарантира само с ипотекирания имот или с цялото си имущество. Няма как да получим информация от БНБ колко от изтелените кредити са гарантирани единствено с ипотекирания имот, а и самата БНБ не се трогва да публикува такава информация. Аз като кредитен консултант не съм имал досега клиент, който да е изтеглил такъв кредит. И адвокатите, с които работя, не е имали банково дело по такъв договор за кредит (гаратиран единствено с ипотекирания имот).

Предполагам това е следствие от офертите на банките. Когато отговаряте с цялото си имущество, срокът за погасяване е примерно до 35 години. В протовен случай е до 25. Сумата за финансиране в първия случай е до 500 000 лв., във втория до 250 000 лв. Лихви, процент на финансиране, реално всичко е пъти по-неизгодно, ако отговаряш само с ипотекираното жилище.
Влезте примерно в сайта на Булбанк и ще видите, че няма да намерите адекватна информация за кредит с частична отговорност, докато през цялото време ще ви се навират в очите кредити с пълна отговорност с цялото ви имущество.

Затова такива кредити с отговорност до размера на ипотекирания имот, просто няма или са пренебрежимо малко. Аз нямам консултирани такива кредити. Не съм и виждал такива договори. Вие, потребителите, обаче имате „избор”. Това е важно за евентуални бъдещи претенции срещу банката.

Банките слагат ръка на продаден имот отпреди вземането на кредит (Чл. 135 от ЗЗД)

Този чл. 135** се оказва съществен за атакуване в съда на сделки със задна дата. Частен съдебен изпълнител (ЧСИ) може да сложи ръка върху имот, който вече е продаден от кредитополучателя отпреди сделката с банката.

С две думи – представете си как един бизнесмен има апартамент в Смолян, но тегли кредит и си купува апартамент в София. Той ви продава апартамента в Смолян, а година по-късно по някакви причини спира плащането на кредита си за апартамента в София. Тогава банката има право да развали вашия договор и да ви вземе апартамента в Смолян, който сте купили.

Да-а-а-а, има право. Ако още не сте намерили чл. 135 от ЗЗД, сега е моментът да го прочетете и хубаво да го осмислите**. Ако продължавате да смятате, че това е невъзможно, пригответе добра сума и ще ви покажа банкови решения в тази насока.

Преди всичко трябва да сте наясно, че този закон е приет 1950 година, а чл, 135 не е променян оттогава. Не е сложно да си представите, че тогавашните социалистически взаимоотношения кредитор-кредитоискател не са били като сегашните. Тогава нямаше и ЧСИ-та.

Нямам надеждна информация, но мога да заложа доста крупна сума, че от 1950 година до към 2000-а, няма дела, заведени от банка по чл. 135 от ЗЗД. А след това се използва от банките в съда. Този член обаче предвижда да има умисъл за измама в действията на кредитополучателя. Съдът все пак разваля сделки със задна дата и отнема от купувачи имоти, независимо дали има някаква схема или просто кредитополучателят е изпаднал в невъзможност да си плаща кредита.

Далновиден ще да е бил българският законодател от 1950 г. Предвидил е всичко години напред…

Творението на Мая Манолова в помощ на банките – чл. 417 от ГПК

Аз го наричам творението на Мая Манолова. Същата Мая Манолова, която сега ни защитава от монополите и банките и се кандидатира за кмет на София (Бог да се смили над столичани).
Той е приет с активното нейно лобиране преди да стане омбудсман и защитник на онеправданите. Влезе в сила на 01.03.2008, макар да бе гласуван още 2007. Една година преди финансовата криза, а как добре работи до ден днешен…

В стенограмите на Народното събрание, на правната комисия, могат да се намерят изказванията на г-жа Манолова. Тогава председател на тази комисия беше Янаки Стоилов, а на заседанието присъстват юристите на ОББ и ДСК, както и представители на Асоциацията на банките. От страна на гражданите никой не е присъствал. Започнаха да ни канят години по-късно на срещи организирани познайте от кого. Извратено звучи, но отново по инициатива на г-жа Мая Манолова. Инициативна е, трябва да и се признае.

Въпросният чл. 417 дава правото на банката да ви осъди без да разберете по съкратена процедура (един месец примерно). А ако вие заведете дело срещу банката, ще чакате поне 6 месеца за първо заседание…

Абе, намерете си стенограмите с изказванията на г-жа Манолова. Всичко е обяснила там жената…

„Чл. 417. Заявителят може да поиска издаване на заповед за изпълнение и когато вземането, независимо от неговата цена, се основава на:
2. документ или извлечение от счетоводни книги, с които се установяват вземания на държавните учреждения, общините и банките…
…”

Защо им е на банките да лобират за решения на ВКС и създаването на съдебни практики въз основа на чл. 135 от ЗЗД в тяхна полза, при положение, че си имат чл. 417 от ГПК, който им помогна да приберат доста жилища при предходната криза?

Единствения отговор, който намирам е, че очакват криза с голям спад в цените на жилищата. Спад повече от 20%, комбинирано с голям брой лоши кредити, като следствие от това. А парите по отпуснатите кредити трябва да се съберат. Акционерите не обичат да губят пари.

И ако все още смятате, че банките работят хаотично, пак да препратя няколко абзаца по-горе. Новият ГПК и чл. 417 бе приет 2007 г. Какво стана 2008 г. помните, нали? Може пък да е било случайно, кой знае. Може и сегашните промени да са случайни…

И сега една добра новина, понеже всички обичаме добрите новини. Има срокове на давност и разни презумпции за знание и умисъл (според въпросния член от ЗЗД), което значително ще намали възможността на банките да разваляне на предходни сделки. Ама тази схема „никога няма да се случи на вас”…

Вярно че се е случвала, че има абсурдни решения на ВКС, но те не са били спрямо вас. Те винаги ще са за сметка на някой друг, защото съдът е справедлив и всички сме равнопоставени.

В тази държава дори най-малкия човек стои наравно с всяка банка. Поне докато не се срещнат в съда. После банката му прибира жилището, а той напуска „Тая скапана държава”.

– –

* ЗЗД Чл. 133. Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.

**ЗЗД Чл. 135. Кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането. Когато действието е възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането. Недействителността не засяга правата, които трети добросъвестни лица са придобили възмездно преди вписване на исковата молба за обявяване на недействителността.
Знанието се предполага до доказване на противното, ако третото лице е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника.
Когато действието е извършено преди възникване на вземането, то е недействително само ако е било предназначено от длъжника и лицето, с което той е договарял, да увреди кредитора.
…

От финансовия блог kendov.com.