Една от основните причини за продажба на данъчна оценка е високата нотариална такса. Веднъж купувачът е платил 3% комисиона на брокера, веднъж трябва да плати примерно 2.5% на нотариуса и още толкова за местен данък. Плюс останалите такси, оказва се, че сделката се оскъпява с 10%. При високите цени на имотите, при 100 000 евро, това прави още 10 000 евро комисиони и такси. И основният проблем идва от нотариалната такса, защото тя варира спрямо сумата, колкото по-висока става цената, толкова таксата, включително като процент, е по-висока.
Такава,  според мен е ситуацията при актуалния политически скандал “Апартаментгейт“. В нея бихме могли да измерим количествено, с показатели пропуснатите ползи за държавата, за бюджета от изповядването на сделки за недвижими имоти, апартаменти, парцели, къщи и т.н., на които не се плаща на реалната цена. Получава се една разлика, която е в ущърб на централния бюджет за плащане на ДДС от страна на фирмата, която продава. Или пък примерно е в ущърб на местния бюджет на общината за намаление плащането на местните данъци и такси. Или впоследствие, пак като се върнем в полето на фирмата, едно невярно представяне на търговския оборот, откъдето неверни данни за това има ли или няма фирмата печалба,  дали ще бъде платен данък печалба. Тоест ред неща, които измерени в пазара на недвижими имоти води до по-малко събрани данъци в републиканския бюджет и в местните бюджети в различен порядък.

Някои говорят, че за София годишно от такива сделки пропуснатите плащания на данъци са над 300 милиона лева. А после нали искаме тези пари от бюджета да се преразпределят в здравеопазване, образование, в наука, за пенсии и т. н.

Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя от данъчния орган по законоустановени норми в зависимост от вида на имота, конструкцията, овехтяването, площта, състоянието, етажа, местонахождението и др.  Данъчната оценка служи за база при облагането на имота с годишен данък.  Когато имаме придобиване на имот (независимо от това по какъв начин), собственикът трябва да уведоми в 2-месечен срок съответното данъчно подразделение по местонахождение на имота и да подаде декларация по чл. 14 от Закона за местни данъци и такси, за да се заведе партидата на негово име и да се обложи имотът с годишен данък.

За пазарното оценяване на даден имот се ползват три основни подхода за остойностяване, като всеки един от тях включва множество методи. Изборът на подход и метод за определяне на пазарна оценка става от специалист- лицензиран оценител или експерт-оценител, и зависи от много фактори – вида и характеристиката на конкретния имот, целта на оценка, наличната пазарна информация и др.

Основният проблем в България остава липсата на национален имотен регистър

Регистър, в който реално да се отчитат статистическите данни за промяната на цените на имотите. По този начин всички собственици на недвижими имоти се изправят пред нелеката задача да определят реалната продажна цена на своя имот.

Най-важното условие, което може да гарантира високото качество и прецизност на оценката на недвижимия имот, е наличието на актуална информация за пазара, опита и компетентността на оценителя.

Понякога данъчната оценка е близка по стойност до реалната цена на продавания имот, особено при новото строителство и ако сградата се намира в по-скъпи квартали и тогава няма проблеми. Но когато разликата е в пъти по-голяма, тогава стойността на разликата обикновено се записва като неустойка, която се дължи от продавача, в случай, че купувачът бъде евентуално съдебно отстранен от имота в бъдещо време.

Друг е въпросът как съдът ще тълкува този казус, особено когато тази неустойка понякога надминава 2-3 пъти цената на продавания имот, която е отразена в новия нотариален акт.

Много по-добрия и сигурен вариант и за двете страни – продавач и купувач е в нотариалния акт да се запише реалната цена, на която е договорена покупко-продажбата на имота. Това наистина ще повиши в някаква степен разходите по сделката, но ще гарантира сигурност за двете страни.

Купувачът ще бъде сигурен, че ако бъде евентуално съдебно отстранен от имота в бъдещо време ще получи цялата сума, която е инвестирал в имота при покупко-продажбата.

Продавачът ще има документ за произход на сумата, която е получил по законен начин.

Примерът,  който може да бъде последван – Виена, най-добрият град за живот в Европа

Във Виена, най-предпочитаната европейска столица, цените са по-високи от София, но могат да се намерят и имоти, чиято стойност на квадратен метър е 1500 – 2000 EUR.

Около 10% са общите разходи по сделката: брокерът взема 3.6%,  данък придобиване е 3.5%, а за нотариус и адвокат отиват още 2.2% , плюс таксата за вписване е 1.1%.

Прехвърлянето на собствеността става след нотариално подписване на окончателния договор и най-точно  след вписване на сделката в имотния регистър на реалната цена.

Плащането се прави по специална доверителна банкова сметка на нотариуса непосредствено преди или след нотариалното подписване. Плащането по сметка на продавача се извършва от нотариуса само след вписването на купувача в имотния регистър.

Това би бил добър модел за приложение и в България.

Проблемът е законодателят да задължи страните да изповядват сделките при крайна реалноплатима и платена цена. Тогава ще се разреши и “мистиката” между данъчна и пазарна оценка.

Румен Гълъбинов, финансов експерт, член на Съвета за стратегическо развитие при Президентството

Коментърът е публикуван в сп. “Бизнес Клуб”